Wzięcie kredytu hipotecznego to decyzja, która musi być skrupulatnie przemyślana. Jest to bowiem długoletnie zobowiązanie, dlatego wszelkie błędy i niedopatrzenia będą ciągnąć się za kredytobiorcą latami. Tym bardziej, jeśli będzie musiał spłacać kredyt wzięty na niekorzystnych warunkach.
Właśnie te ostatnie muszą być skrupulatnie przeanalizowane. Warto wiedzieć jakie kwestie są istotne i jak porównywać oferty poszczególnych banków, czy korzystać z kalkulatorów dotyczących kredytów hipotecznych i zdolności kredytowej.
Na co zwrócić uwagę decydując się na zaciągnięcie kredytu?
Parametry na które trzeba zwrócić uwagę decydując się na kredyt hipoteczny to:
- wymagania banku dotyczące zdolności kredytowej;
- wymagana wysokość wkładu własnego;
- wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego;
- wysokość RRSO;
- wysokość prowizji bankowej;
- wysokość ubezpieczenia;
- czas trwania i warunki umowy kredytowej.
Co warto wiedzieć na temat zdolności i wiarygodności kredytowej?
Zdolność określana jest jako możliwość spłacania kredytu hipotecznego zgodnie z harmonogramem i w określonej wysokości. Oczywiście ma na to wpływ rodzaj posiadanej umowy o pracę, a także wysokość zarobków. Można podnieść zdolność kredytową w ramach kredytu hipotecznego, decydując się na kredyt z drugą osobą. Co ważne może być to dowolna osoba i nie musi być to współmałżonek, choć jednak prowadzenie wspólnego gospodarstwa jest istotne dla budzenia zaufania i wiarygodności.
Wkład własny do kredytu hipotecznego – co warto wiedzieć?
Co do zasady zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny powinien wynosić 20% wartości kredytu. Warto jednak podkreślić, że wiele banków w tej kwestii idzie kredytobiorcom „na rękę” i pozwala połowę tej kwoty zabezpieczyć w inny sposób. Możliwe jest ustanowienie hipoteki dla nieruchomości, której jest się właścicielem albo też zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia. Zatem nawet osoby o niższych dochodach mogą liczyć na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Czy warto zdecydować się na raty równe czy malejące?
W przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego można zdecydować się na raty równe lub malejące. W pierwszym przypadku raty nie zmieniają się przez cały okres spłaty zobowiązania. Oczywiście ma to swoje plusy. Wiemy w tym wypadku ile wyniesie rata i możemy to uwzględnić to w swoim domowym budżecie. Niemniej w przypadku rat malejących również dostępny jest harmonogram spłat. Jednak uzyskanie kredytu hipotecznego z ratą malejącą jest znacznie trudniejsze, bowiem należy w dysponować wyższą zdolnością kredytową. Na pewno dla wielu osób raty malejące będą korzystne, zwłaszcza gdy legitymują się wyższymi dochodami. Głównym składnikiem raty jest w ich przypadku kapitał, a odsetki naliczane są od pozostałej do spłaty kwoty.
Oprocentowanie kredytu i całkowity koszt kredytu
Oczywiście istotne znaczenie ma oprocentowanie danego kredytu hipotecznego, im jest ono wyższe, tym wyższe są koszty kredytowania. Na podstawie oprocentowania można obliczyć wysokość odsetek, które należy oddać wraz z pożyczonym kapitałem. Trzeba uważać na bardzo korzystne oferty, które mogą zawierać ukryte opłaty. Ważna jest także wartość RRSO, gdyż uwzględnia ona nie tylko odsetki kredytu hipotecznego, ale również prowizje pobierane przez bank, ubezpieczenie oraz wszystkie inne koszty. To właśnie RRSO jest najlepszym wskaźnikiem do porównywania ofert kredytów hipotecznych poszczególnych banków. Pozwala stwierdzić, który z nich będzie najkorzystniejszy pod względem finansowym. A więc w przypadku którego całkowity koszt kredytu będzie najmniejszy.
Zwróć uwagę na okres kredytowania, prowizje i ubezpieczenie
Bez wątpienia okres kredytowania w przypadku kredytu długoterminowego, jakim jest kredyt hipoteczny ma bardzo duże znaczenie. Biorąc kredyt na 25 lat trzeba liczyć się z wyższymi ratami, które trzeba będzie co miesiąc opłacać, niż w przypadku okresu spłaty 30 lat przy tej samej kwocie kredytowania. Oczywiście dłuższy okres będzie korzystniejszy dla osób, które mają niższą zdolność kredytową. Jednak również osoby z wysoką zdolnością kredytową mogą na dłuższym rozłożeniu rat zyskać, gdyż zawsze pod koniec okresu spłaty mogą zdecydować się na szybsze spłacenie kredytu.
Kolejną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę biorąc kredyt hipoteczny, jest prowizja. Im oprocentowanie kredytu jest mniejsze, tym wzrasta prowizja, czyli zysk banku z tytułu udzielanego kredytu. Często prowizja wynosi od 1 do 3% wartości kredytu. Prowizja wpływa też na RRSO. Bardzo często bank wymaga ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Wskazuje również ofertę ubezpieczyciela, z której kredytobiorca może skorzystać, jednak nie jest to wymóg, bo kredytobiorca może samodzielnie wybrać ubezpieczyciela. Tutaj istotne znaczenie ma porównanie między sobą ofert poszczególnych ubezpieczycieli, bowiem koszty ubezpieczeń mogą być naprawdę różne i sięgać od kilku do nawet kilkunastu procent wartości kredytu hipotecznego. Warto zatem zrobić dobre rozeznanie w tym zakresie.
Umowa kredytu hipotecznego – co powinna zawierać? O czym należy pamiętać?
Przed podpisaniem umowy trzeba ją bardzo dokładnie przeczytać. Jeśli ma się jakiekolwiek wątpliwości, należy dopytać o nie pracownika banku, albo skonsultować się z doradcą kredytowym. Każda umowa o kredyt hipoteczny musi zawierać stałe elementy, którymi są:
- uwzględnienie stron umowy;
- kwota oraz waluta kredytu;
- wyszczególniony cel kredytowania;
- zasady i harmonogram spłat;
- wysokość oprocentowania;
- sposób zabezpieczenia;
- zakres uprawnień, jakie przysługują bankowi w odniesieniu do kontroli wykorzystania środków z kredytu;
- wysokość prowizji;
- warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy kredytowej.
Jak wygląda wypłata kredytu hipotecznego?
Jeśli wniosek o kredyt hipoteczny został rozpatrzony pozytywnie, kwota może zostać wypłacona jednorazowo lub w tzw. transzach. Pierwszy sposób wypłaty dotyczy oczywiście nieruchomości oddanych do użytku lub z rynku wtórnego, a drugi budowy mieszkania lub domu, gdzie transze wypłacane są w zależności od postępu prac.
Biorąc kredyt hipoteczny musisz liczyć się również z dodatkowymi opłatami. Wśród nich można wymienić:
- wydatki związane z ustanowieniem przez sąd hipoteki;
- koszty opłat notarialnych związanych ze sprzedażą nieruchomości;
- opłata za otwarcie konta osobistego lub korzystanie z karty (bardzo często wymogiem w przypadku kredytu hipotecznego jest posiadanie konta osobistego w danym banku)
- opłata za wycenę nieruchomości;
- koszty sporządzenia aneksów do umowy;
- koszty wystawienia promesy kredytowej.
Jest wiele istotnych kwestii, na które trzeba zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny. Warto pamiętać, że możliwa jest wcześniejsza spłata, jednak na określonych przez dany bank warunkach. W pierwszym roku banki naliczają dodatkowo 3% prowizji za wcześniejszą spłatę, w drugim 2%, a w trzecim – 1%. Oczywiście warunki mogą różnić się w zależności od banku i szczegóły należy zawsze sprawdzić, zanim podpisze się umowę o kredyt hipoteczny. W decyzji co do wzięcia kredytu w danym banku w przypadku porównywalnej oferty mogą pomóc pozytywne rekomendacje innych klientów dotyczące, chociażby pomocy i profesjonalizmu pracowników banku, jak również szybkości działania banku. W niektórych bankach na decyzję o przyznaniu kredytu czeka się dłużej, a w innych można ją uzyskać bardzo szybko. Kluczowe znaczenie w przypadku starania się o kredyt hipoteczny ma spełnienie warunków formalnych i prawidłowe wypełnienie wniosku.
