Nie od dziś wiadomo, że najlepszą formą inwestycji jest oczywiście ta w nieruchomości. Zakup nieruchomości to nie tylko inwestycja kapitału, ale również gwarancja zysku pochodzącego z najmu.
Największą popularnością wśród kupujących cieszą się mieszkania, szczególnie te w dużych miastach, które corocznie przyciągają masę studentów, a także turystów i emigrantów w celach zarobkowych. W 2022 roku napływ emigrantów spowodowany wojną na Ukrainie sprawił, że rynek nieruchomości rozgrzał się do czerwoności, a co za tym idzie ceny najmu mieszkań mocno poszybowały w górę.
Nawet osoby, które z niewiadomych dotąd powodów nie wynajmowały swojego lokum zachęcone zyskiem, a także przymuszone stale rosnącymi cenami zdecydowały się na udostępnienie odpłatnie swoich mieszkań obcokrajowcom. Zanim jednak podpiszemy umowę najmu naszego mieszkania i zarobimy swoje pierwsze pieniądze to warto poznać obowiązki podatkowe, które będą nas dotyczyć lub nie, tak aby nie narazić się na nieprzyjemności ze strony Urzędu Skarbowego. A niestety rok 2023 przyniósł sporo zmian w kwestii najmu prywatnego jak i związanego z działalnością gospodarczą.
Ile wynosi podatek za wynajem mieszkania w 2023 roku i kto go musi płacić?
Rok 2023 przyniósł zmianę przepisów podatkowych w kwestii wynajmu mieszkań, a mianowicie od tego roku osoby prywatne będą mogły rozliczyć najem wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zmiana ta została wprowadzona przepisami zawartymi w tak zwanym Polskim Ładzie, a rok 2022 był to ostatni rok na przystosowanie się podatników do nowej formy rozliczania się z najmu mieszkań. Dotychczas wyglądało to tak, że podatnik mógł wybierać spośród dwóch form opodatkowania najmu, a mianowicie w formie skali podatkowej i ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Obecne przepisy zakładają, że podatnik będzie mógł wybierać spośród dwóch stawek podatkowych 8,5 % i 12,5 %. Wybór stawki będzie uzależniony od wysokości uzyskiwanych przychodów i tak:
- stawka podatku 8,5 % bedzie obejmowała osoby, których przychód z tytułu najmu nie przekracza 100.000,- złotych,
- stawka 12,5 % będzie obejmowała osoby, których przychód z tytułu najmu przekracza 100.000,- złotych.
Podatek od wynajmu mieszkania, a prowadzenie działalności gospodarczej
Powyższe zmiany nie dotyczą jednak osób, które prowadzą działalność gospodarczą i rozliczają się na zasadach ogólnych, bowiem w 2023 roku nadal mogą rozliczać przychody uzyskiwane z najmu według skali podatkowej 17% i 32 %, a także korzystać z możliwości rozliczania 19 % podatkiem liniowym oraz ryczałtem (8,5 % i 12,5 %). Zmiany dotkną jedynie tych przedsiębiorców, którzy dotychczas nie odprowadzali do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych składki zdrowotnej. Tacy przedsiębiorcy od 2023 roku będą musieli odprowadzać składkę zdrowotną lecz nie odliczą jej kosztu od podatku.
W celu uniknięcia konsekwencji wprowadzenia nowych przepisów warto podjąć stosowne kroki na przykład dokonać zmiany formy opodatkowania lub prowadzenia działalności gospodarczej.
Rozliczenie na zasadzie ryczałtu
Ryczałt jest podatkiem płaconym od przychodu bez pomniejszania go o koszty. Uprawnieni do skorzystania z niego są osoby prowadzące samodzielną działalność gospodarczą, wspólnicy spółek cywilnych lub jawnych, a także podatnicy rozliczający przychód z najmu czy podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów o podobnym charakterze. W przypadku uzyskania przychodów w formie zryczałtowanej nie mamy możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem lub jako samotny rodzic.
W roku 2023 rozliczenie ryczałtu na druku PIT-28 będzie możliwe wyłącznie dla podatników, którzy podjęli decyzję o rozliczeniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w tym:
- podatnicy prowadzący samodzielną działalność gospodarczą,
- wspólnicy spółek cywilnych lub jawnych,
- podatnicy rozliczający przychód z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów o podobnym charakterze.
W niektórych przypadkach podatnicy będą musieli rozliczać się na PIT-36, a będzie to dotyczyło podatników, którzy chcieli zmienić formę opodatkowania wstecz w całym 2022 roku.
Czy trzeba zgłaszać umowę najmu do Urzędu Skarbowego?
W przypadku osób prywatnych od 2023 roku wszystkie przychody z najmu będą rozliczane w formie ryczałtu, dlatego też nie będzie już obowiązku składania żadnych dokumentów do Urzędu Skarbowego, ani tym bardziej umowy najmu. Wystarczy jedynie, że właściciel mieszkania wpłaci odpowiednią kwotę podatku na swój mikrorachunek podatkowy do 20 dnia następującego po miesiącu w którym został uzyskany przychód. Przy rozliczaniu ryczałtu od najmu przychód wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-28, bądź w niektórych przypadkach w PIT-36.
Natomiast dla własnego bezpieczeństwa możemy podpisać z wynajmującym umowe najmu okazjonalnego, a także oświadczenie wynajmującego o poodaniu się rygorowi egzekucji wraz z oświadczeniem właściciela budynku, bądź mieszkania, który zgadza się na zamieszkanie w nim wynajmujacego w przypadku obowiązku opróżnienia/egzekucji z wynajmowanego mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego wraz z oświadczeniami da nam gwarancję łatwiejszej egzekucji wynajmującego na przykład w przypadku niedokonywania odpłatności za najem mieszkania.
Do kiedy należy rozliczyć podatek za wynajem mieszkania ?
W roku 2023 nastąpi zmiana terminu składania zeznania podatkowego, a mianowicie będzie to od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W przypadku roku 2022 termin składania zeznań podatkowych upływa 2 maja 2023 roku, natomiast ryczałt za okres grudzień 2022 roku i za ostatni kwartał 2022 roku jest płatny w terminie do końca lutego 2023 roku.
Natomiast jeżeli chodzi o rozliczenie za 2023 rok ryczałt za grudzień, a także za ostatni kwartał roku podatkowego będzie płatny do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Będzie to tak samo jak w przypadku zaliczek opłacanych przez przedsiębiorcę według skali podatkowej lub podatku liniowego.
Jakie są kary za nie płacenie podatku od wynajmu mieszkania?
Rozliczanie dochodów uzyskanych z tytułu najmu jest obowiązkowe. Zaległy podatek od najmu nie przepada, musimy go opłacić wraz z odsetkami. W przypadku gdy dochody nie przekraczają pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia uznawane jest to za wykroczenie skarbowe, które podlega karze grzywny lub przestępstwo skarbowe. Wtedy też Urząd Skarbowy oblicza wysokość niezapłaconego podatku wraz z należnymi odsetkami.
W przypadku gdy chcemy uchronić się od uznania naszego przewinienia za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe to mamy prawo zgłosić tzw. czynny żal. Są jednak pewne warunki, które musimy dopełnić, aby stał on się skuteczny, a mianowicie przede wszystkim musimy złożyć zaległą deklarację, opłacić podatek wraz z należnymi odsetkami i dopiero wtedy możemy złożyć do Naczelnika Urzędu Skarbowego czynny żal. W przypadku gdy czynny żal zostanie złożony po udokumentowaniu wykroczenia lub przestępstwa nasz czynny żal będzie nieskuteczny.