Posiadając dodatkowe środki, a także warunki umowy pozwalające na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego na korzystnych warunkach można się na to zdecydować. Dzięki temu można skrócić okres kredytowania, a przecież kredyty hipoteczne są udzielane na 25, a nawet 30 lat. Warto zatem poznać warunki, kiedy możliwe jest wcześniejsze spłacenie kredytu hipotecznego, a także dowiedzieć się czy i ile można zaoszczędzić.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – kiedy jest możliwa?
Warto wiedzieć, że kwestię wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r. Kredytobiorcy ubiegający się o kredyt hipoteczny po 21 lipca 2017 r. są związani tymi dokumentami. Według nich możliwe jest:
- spłacenie długu w dowolnym momencie (częściowo lub w całości)
- wnioskować w banku o informacje o opłatach związanych z szybsza spłatą kredytu hipotecznego (bank ma 7 dni roboczych na odpowiedź)
- uzyskać kwotę za odsetki a także pozostałe koszty przypadające na czas, który pozostał w umowie, a został skrócony w związku z wcześniejszą spłatą.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki
W przypadku kredytu hipotecznego o zmiennej kwocie procentowej bank nie będzie mógł pobrać opłat za wcześniejszą spłatę. Decydując się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przed upływem 3-letniego okresu, należy liczyć się z kosztem – nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. W przypadku stałej stopy procentowej banki mają możliwość pobierania opłaty za wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania, w związku z tym w tym przypadku wcześniejsza spłata nie zawsze będzie się opłacała. Gdy umowa kredytowa została podpisana przed 21 lipca 2017 r. lub nie minęły 3 lata od daty jej podpisania należy zorientować się w banku, jakich opłat oczekuje w przypadku wcześniejszej spłaty. W przypadku zastrzyku większej gotówki kredyt hipoteczny można nadpłacić lub całkowicie spłacić. W drugim przypadku trzeba liczyć się jednak z ewentualną prowizją na zasadach omówionych wyżej. W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu na 30 lat powiedzmy po 20 latach kredytowania, bank odda nam 1/3 prowizji.
Czy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca?
Jest wiele korzyści wynikających ze wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Należą do nich:
- zredukowanie kosztów – w budżecie zostaje kilkadziesiąt lub nawet kilkaset tysięcy złotych więcej. Można zredukować koszty poprzez zlikwidowanie karty i konta, które trzeba było założyć w związku z zaciągniętym kredytem hipotecznym. Pieniądze, które się zaoszczędzi można odłożyć na koncie oszczędnościowym. Zwłaszcza osoby, które zaciągnęły kredyt ze zmienną stopą procentową mogą sporo zyskać.
- poprawa zdolności kredytowej – spłacając jedno spore zobowiązanie zdecydowanie poprawia się swoją zdolność kredytową i może zaciągnąć bez problemu kolejne zobowiązanie często na korzystniejszych warunkach;
- własność mieszkania czy domu – z chwilą spłacenia kredytu hipotecznego stajesz się właścicielem domu czy mieszkania. Może stać się ono zabezpieczenie kolejnego kredytu, jeśli zajdzie taka potrzeba;
- zyskanie komfortu braku konieczności spłacania – na pewno wieloletnie zobowiązanie wobec banku jest sporym dyskomfortem, bo trzeba się martwić o to, by mieć pieniądze na regularne
- spłacanie kolejnych rat. Kiedy dodatkowa gotówka pozwala spłacić kredyt wcześniej można odczuć wyraźną ulgę i komfort psychiczny.
Jeśli chodzi o nadpłatę to również może się ona opłacić, wszak dzięki temu można zredukować koszt kolejnych rat, albo skrócić okres kredytowania. Składając wniosek do banku należy uwzględnić czy chce się skorzystać z pierwszej, czy też tej drugiej opcji.
Ile można zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
To ile można zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego zależne jest od tego o jaki okres zostanie skrócone kredytowanie. Bank bowiem zwraca odsetki, a także proporcjonalnie obliczone względem skrócenia okresu kredytowania koszty ubezpieczenia, czy prowizji poniesione w pierwszym okresie kredytowania.
Warto podkreślić, że są banki, w których niezależnie od terminu spłaty nie trzeba płacić prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Do takich banków należy PKO BP – to znaczy, że nawet jeśli spłacisz kredyt w pierwszych trzech latach kredytowania, nie poniesiesz z tego tytułu dodatkowych kosztów prowizji. W PKO SA i ING opłata za wcześniejszą spłatę w okresie do trzech lat od zawarcia umowy wynosi 3%, podobnie jest w mBanku, natomiast w Alior Banku jest to 2,5%. Zatem jeśli masz zaciągnięty kredyt hipoteczny w banku, który pobiera prowizję w trzech pierwszych latach, to powinieneś poczekać ze spłatą do daty, gdy minie 3 lata od zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Ile można zaoszczędzić można wyliczyć na podstawie symulacji. Biorąc kredyt w banku PKO BP na 400 tys. zł na 20 lat całkowita kwota do spłaty wyniesie 626,650. Z kolei ta sama kwota spłacona po 10 latach to już tylko 509, 836 zł. Zatem spłacając kredyt po okresie 10 lat można zyskać nawet ponad 100 tys. zł. W przypadku mniejszych kwot kredytowania oszczędność będzie oczywiście nieco mniejsza. Biorąc 200 tys. na 20 lat w tym samym banku należy spłacić nieco ponad 313 tys. zł natomiast, spłacając kredyt w 10 lat redukuje się koszt do ok. 255 tys. zł. To tylko przykłady na podstawie kredytu mieszkaniowego oferowanego prze PKO BP, a w innych bankach może to wyglądać nieco inaczej. Oczywiście oszczędność będzie mniejsza, gdy spłaca się kredyt hipoteczny w pierwszych trzech latach i trzeba jeszcze dodatkowo zapłacić 3% prowizji. Jak łatwo policzyć w przypadku kredytu na 300 tys. zł jest to 3 tys. zł. Tyle bank zażyczy sobie za wcześniejszą spłatę i o tyle trzeba w tym przypadku pomniejszych zwrot, który uzyska się z tytułu odsetek wcześniej spłaconego kredytu.
Kiedy nie warto zdecydować się na nadpłatę?
Jak już wspomnieliśmy, wcześniejsza spłata w pierwszych trzech latach się nie opłaca, chyba że bank nie pobiera za taką operację prowizji. Jeśli jednak w pierwszym roku jest to 3%, w drugim 2%, a w trzecim 1%, to właśnie tyle więcej będzie trzeba do banku oddać. Tutaj trzeba się zastanowić czy opłaca nam się w danym przypadku nadpłata kredytu i ile zyskamy, co można wyliczyć na kalkulatorze. Aby nie ponosić dodatkowych kosztów lepiej w takiej sytuacji nadpłacać czy spłacić kredyt gdy minie 3 lata od początku okresu kredytowania. Na pewno nadpłata przy ratach malejących bardziej się opłaca niż w przypadku równych rat.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a ubezpieczenie kredytu
Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej klient ma prawo do zwrotu części ubezpieczenia, które jest proporcjonalne do okresu kredytowania. Kredytobiorcom należy się proporcjonalny zwrot kosztów początkowych – nie tylko ubezpieczenia, ale również opłat administracyjnych czy prowizji. Warto o tym pamiętać decydując się na wcześniejsza spłatę kredytu hipotecznego. W ten sposób można zyskać jeszcze więcej na wcześniejszej spłacie. Warto powołać się na wyżej wymieniony wyrok, jeśli bank chce oddać jedynie odsetki w ramach skróconego okresu spłaty.
